来源：安居乐业网 更新时间：2020-08-21T15:03:58 作者：小编

    遭遇卖方反价时应当如何应对？

    “卖方违约借口多种多样，有从买方行为里挑刺的，甚至还有装疯卖傻、玩消失避而不见的。”段若愚律师说，其中常见的借口是买方存在违约行为。因为对于卖方来说，这为其依法解约提供了好的理由。一般房产中介提供的交易合同范本中，对买方各项义务的履行都有明确的期限，而很多买家签约时，过分信任或者依赖房地产中介，自己并没有认真研读交易合同，一不小心就会出现违约。在这一类违约的借口中，常见的就是买方未能及时完成资金、资金金额不足等。

    支招一

    购买二手房，注意以下几个问题

    一、在合同签订时，首先要确保合同的效力，不给对方留下主张合同无效的借口，比如核实房产权利人的身份、代理人的授权委托手续、房产共有的情况等；

    二、在合同内容上下功夫，比如尽可能约定更短的交易周期以尽快完成交易，或者约定更高的定金额度（法律规定不超过交易金额的20%），或者约定一旦发生纠纷、诉讼引发的律师费及各种费用，由败诉方承担，尽可能增加违约成本；

    三、自己严格依买卖合同约定履约，不给对方留下“买方违约”的口实，包括按时足额支付定金、及时办理首期款的银行资金手续等；

    四、发现对方可能违约的，要及时固定证据。如果卖方应履行义务期限届满时未履行其义务，买方应自己或者委托律师向卖方发出书面的《履约催促函》，并保留函件复印件及邮寄凭证，以证明对方违约的事实；

    五、一旦发生纠纷，如果双方协商不成，买方应及时委托律师维护自身合法权益，而且无论买方考虑何种诉讼请求，在起诉后都应立即申请财产保全，查封涉案的房产，以保障今后判决的顺利执行。

    支招二

    “一个完整的二手房交易，一般需要签约、赎楼、资金、贷款、递件过户、抵押担保等多个环节，至少需要一个半月或者更长的时间才能完成。”段若愚律师介绍，其中签约之后、卖方赎楼之前阶段容易遭遇卖方反价，“在过户之前，即使买方已经办好资金和贷款手续，但只要卖方一直观望，迟迟不愿意赎楼，合同就很难继续履行下去。”

    “卖方违约，买方有三个选择，主张双倍返还定金、主张违约金或要求继续履行合同，但是究竟选择哪一种方式对自己更有利，需要综合案件的情况分析。”一般来说，在定金和违约金之间，买方更愿意选择金额更高的违约金。但是究竟选择违约金还是选择继续履行合同？段若愚认为，这需要考虑房屋交易价格、上涨幅度、自己对房屋的需求等因素。

    首先，假如选择违约金，一般合同约定的违约金比例为交易价格20%，但法院对违约金的支持比例却不一致，存在较大的自由裁量空间。但毫无疑问的是，在当前恶意违约情形较多的情况下，法院肯定更倾向于打击不诚信的行为、尽可能高地支持违约金的比例。目前，深圳法院已经有多起判赔支持20%违约金的案例，这对违约者来说，是严厉的信号。

    如果买方对房屋的现实需求迫切，或者房产价格涨幅远超20%，则对于买方来说，要求继续履行合同无疑是更好的选择。但房地产交易自身的特点，决定了法院在判令继续履行的时候需要考虑更多的因素：即必须具备可操作性或执行性，法院才可能判令继续履行。

    怕自己后悔卖方可主张在合同中约定“反悔权”

    “按照法律规定，不动产交付以变更登记为有效完成，二手房交易过程中既包括债权关系，即签订买卖合同，也包括物权关系，即变更登记，买方合同目的的终实现，需要国土部门的登记才算完成。”段若愚律师表示，这为卖方违约提供了时间和操作上的可能性，因此，相比一般的合同纠纷，二手房交易违约和纠纷发生的可能性更高。

    违约和纠纷一旦发生，根据实践经验，卖方反价后，若买方诉至法院要求继续履行合同，并不一定能获得支持；即使诉请解除合同支付违约金，实践中在违约金的支持比例上也存在同案不同判的情况，无法向二手房市场释放稳定的信号，这令不少购房者感到十分迷茫。

    “出现‘同案不同判’情况有其客观原因，也有其合理性。”“同案不同判”一直是影响司法公正和司法公信力的不利因素，但在赵丽律师看来，在违约金支持比例上的“同案不同判”并非真正意义上的同案不同判，而是法官自由裁量权的体现，“自由裁量权为法官对现实因素的考量留下了空间，比如卖方违约的情节是否恶劣、房产价格上涨的幅度、买方的实际损失、买方购房是用于自住还是用于等等，都会对判决结果产生影响。”