来源：安居乐业网 更新时间：2026-01-04T17:41:42 作者：小编

  住宅短缺之下，不少人转而去商业地产，面积小、总价低的商业公寓因此大行其道。很多购房者对于商业公寓的设想都为出租或转售。不过，买了公寓当“收租公”也并非一劳永逸，购买公寓之前就要做好的功课也有很多。

  商业公寓的优点

  一：商业公寓是属于商用物业，不受购房套数的限制。而且相比于写字楼和商铺，商业公寓资金、技术门槛低，容易转手。

  二、最注重回报，商业公寓的回报率也相对较高。对于者而言，降低风险是最为重要的。然而商业公寓不但总价便宜，而且地段较好的公寓颇受中高级白领的喜爱，回报率高。

  三、商业公寓便于出手。由于大多数商业公寓位于政府规划的办公园区周边或是市中心核心商圈，因此无论是地段还配套都很齐全。而这类房屋不论是作为小年轻的过渡房还是作为刚需一族的自住房都是不错的选择。

  选择商业公寓的几个关键因素：

  一、小户型更受青睐

  出租市场的规律是：年轻客户多于年长客户，租金低客户多于租金高客户。因此公寓的小户型在出租市场上也比较受欢迎。

  因此选择用的商业公寓最好是小户型。原因一方面是总价低，另一方面是容易出租。

  作为转售，商业地产有一点比普通住宅好的地方，就是层高可以做的比较高，一层变两层，楼下客厅，楼上卧室，有够小资。建筑面积不变，使用面积增加。选择这种户型正是选择二手房作为过渡期的购房者所需要的。

  二、地段和重要

  除了户型之外，公寓还应该注意地段：如果是个人自住当然可以完全从个人角度出发，爱宁静可以选择远郊一些，但是如果准备出租转售就要考虑大多数人喜好。好出租的地段比不好出租的地段受欢迎。地铁口，商业旺地等都是不错选择。年轻人生活繁忙，附近有无完整的商业配套，比如餐饮等需求，对他们都很重要。而郊区大盘就不适合了。至于车位，年轻的人有车不多，车位又会将租金拉高，个人觉得则不一定是必须的考虑因素。

  三、了解房租渠道

  有网友表示购买了商业公寓，但是却租售不出去。通过了解，该区域周边大小酒店林立，本身已有较便宜的长租房，商业公寓放租生意不多，故此成为中介的空白点。因此作为者起码要到周边看看是否有中介公司，了解一下租售行情。

  此外，商业地产的形式比较多，酒店，写字楼，商铺，公寓都属于商业房产。但是写字楼看大小，看配套，看同租其它商业的性质，商铺更看地段及经营。相对而言，公寓的策略比较轻松。

  商业公寓和普通住宅的区别

  一、贷款的区别

  公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点。除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，也不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。

  而住宅方面，则在信贷政策上采取了多样化的措施可采取商业贷款、公积金贷款、组合贷款等多种形式。

  二、入户与学位区别

  购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的；和“无法落户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。

  三、实用率的区别

  小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响回报率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成左右。

  四、使用年限的区别

  此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。

  五、隐性成本的区别

  公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。

  往往盈利与风险并存，因此作为购房者一定要先对自身的经济能力与购房用途有明确的定位，清楚商业公寓和普通住宅的区别，做出最适合自己的选择。