来源：安居乐业网 更新时间：2020-08-21T15:04:07 作者：小编

　　北京房价多少，哪里的房子涨幅最大！在一个城市内部，哪里的房子涨幅大？我们在2018年8月研究报告《全球房价大趋势》中分析了国际主要大都市圈的房价涨幅，发现大都市圈特别是其核心区域房价涨幅显著高于其他地区。这也符合一般的（核心）地段为王标准。

　　中国情况是否与此相同？本篇以北京市为例，分析一个城市内部不同地段的房价涨幅差异，考察其背后的逻辑及影响因素。数据来源主要为2009-2019年3月底北京市房管局登记的1336个新楼盘的成交记录，2011-2019年4月链家统计的53.3万套二手房楼盘的成交记录。

　　摘要

　　过去十年北京房价涨幅跑赢全国房价和印钞机。1）从新房看，2009-2018年北京市新房均价从1.4万元/平上涨至5.5万元/平，上涨3.9倍，远高于全国新房均价涨幅的1.9倍，高于北京房价多少M2涨幅的3.0倍；月成交6000套是北京新房成交价格走势的敏感值，当成交量持续超过6000套时，房价大概率上行。2）从二手房看，2011-2018年二手房均价年均涨幅12.5％，略低于同时期新房均价年均涨幅12.7％；二手房总价中位数年均涨幅15.8％，低于同时期新房总价中位数年均涨幅18.4％，月成交1.4万套是二手房成交价格走势的敏感值，当成交量持续超过1.4万套时，房价大概率上行。3）居民收入和产业发展与区域房价关系紧密。北京市2018年各区居民可支配收入、三产占比和新房均价相关系数达0.93、0.83，和新房总价中位数相关系数达0.82。

　　不同区域涨幅差异：城市规划、产业发展、优质公共资源分布、人口流入。1）行政区-板块涨幅差异。新房：2009-2018年门头沟区、昌平区和顺义区年均涨幅分别以23.8％、21.7％和21.4％居北京市各区前三。门头沟区为最接近中心城区的生态涵养发展区，磁悬浮列车S1线开通提高内外通达性；昌平区以科技创新作为发展重点，人随产业走，2010-2018年合计净增44.7万人，居北京市各区第一。二手房：2011-2018年西城区、昌平区、顺义区和东城区年均涨幅分别以16.1％、16.1％、14.1％和13.2％位居前四。

　　东西城区作为首都功能核心区，高端产业集聚、且优质教育医疗资源富集。板块：2009-2018年丽泽板块、北通州板块、方庄板块、北朝阳板块新房均价年均涨幅居板块前十，分别为23.9％、22.4％、21.4％、21.1％，多受益于城市规划利好。其中丽泽板块定位为金融商务区，各大房企打造“内城顶豪首区”。北京房价多少2）环线-距离涨幅差异。环线：2009-2018年期间新房六环外、五-六环、四-五环、三-四环、三环内均价涨幅分别为20.4％、20.5％、18.0％、17.0％、16.7％，五环外受益于城市空间外扩，年均涨幅高于五环内。距离：2011-2018年期间距天安门3km、5km、10km、15km、20km的楼盘年均涨幅18.0％、15.8％、15.9％、16.1％、17.6％。3km以内土地供给短缺、公共资源富集、产业高端，年均涨幅位居第一；距天安门5-15km主要为朝阳、海淀、丰台和石景山四区，2015-2018年合计减少96.7万人，教育医疗优势有所减弱，一般性产业向外疏解。距天安门20km房价低，2011年楼盘均价1.5万元/平、明显低于同期北京市二手房均价2.7万元/平，随着地铁线路外延，交通通达性提升居住功能。