为何人口下滑的背景下房价仍在上涨?

  改革开放以来，中国经济飞速发展。 近年来，我国人口大幅度下降。 根据各省市发布的数据，2020年许多省市的出生人口将同比下降20%-30%。

  从理论上讲，人口增长，尤其是购房者的人口增长，是支撑经济发展和房地产需求的核心因素。 因此，如果人口趋势下降，从理论上讲，未来住房购买需求也将下降。 但是，在过去两年中，尤其是在2020年人口数据下降的背景下，住房价格仍然很热，出生人口和住房价格形成了鲜明的对比。

  为什么在人口下降的情况下房价仍在上涨? 我们认为这是因为人口是一个缓慢的变量，而房价却是一个快速的变量。 影响房价的因素很多，包括供给因素和需求因素。 除实际住房需求外，需求因素还包括需求。 因此，短期内，住房价格容易受到其他因素的干扰。

  因此，我们认为自去年下半年以来住房价格上涨的逻辑如下：

  (1)疫情导致海外需求下降，这导致 反过来已经转变为国内资产配置需求。

  (2)由于全球流行很可能需要数年以上的时间才能完全消除，因此出国留学的需求也已转变为国内教育的需求，因此我们看到在城市 房屋价格正在上涨，例如北京，上海，广州等地，学区的房屋价格已经大幅上升。

  (3)发放了更多的住房贷款，这促使居民增加了杠杆作用。 2020年，将采用货币和财政政策来对冲流行病的影响。 经济的下行压力已导致更多的流动性流入房地产部门，这也刺激了居民购买具有杠杆作用的房屋的热潮。

  但是，房价上涨将不可避免地导致居民购买住房能力的明显挤出，从而进一步抑制了居民生育孩子的意愿并减少了出生人数。 这种对出生人口的房价反弹也违反了我国长期的“住房不投机”基本政策。

  因此，从政策角度看，如果我们看到出生人数下降而房价持续上升，那么该政策也可能会采取行动来遏制房价。 这也是最近的监督和地方政府经常采取措施抑制房价的结果。 将“促进“十四五”规划中的公共租赁住房建设纳入其中的原因之一。