来源：安居乐业网 更新时间：2025-01-10T11:06:29 作者：小编

  谁创造了房地产买卖的“阴阳合同”？

  随着房价的上涨和购房政策的不断变化，房地产市场近年来不断波动，在二手房市场尤其突出，出现了大量的合同纠纷。这些纠纷涉及到各种法律问题。其中，合同无效为“阴阳合同”，成为当事人特别是违约方的重要辩护。这种论点的合理性并不难从法理学中判断，但在实践中却不容易做到。阴阳契约是什么?阴和阳合同对合同的效力有什么影响?裁判应该如何处理这种防御?本文通过对几个司法意见书的分析，总结出处理“阴与阳”案件的适当途径。

  何谓“阴阳合同”？

  “阴阳合同”并非一个严格意义上的法律用语，但总的来说可以归纳为双方就同一交易达成了两份“合同”，其中一份合同是向第三人公开或者能够为客观认知的“阳合同”，另一份则是不对外公开、甚至没有客观外在形式的“阴合同”。阴阳合同的现象在许多行业均有不同形式、不同程度的存在，目的也各不相同。在二手房买卖合同中，由于网签手续的存在，阴阳合同的主要形式为以双方（或加上中介为第三方）线下签订的购房合同为“阴合同”，以在房屋主管部门签订的网签合同为“阳合同”，具体来说可以分为以下几种：

  （1）房屋价格方面的阴阳合同

  购房合同和网签合同对同一房屋价格约定不一致是实践中最常见的阴阳合同类型之一，具体又可以分为两种：第一种是网签合同的房价高于购房合同，其目的往往在于获得更多的银行贷款。在此类案件中，买方为了保证最终支付的价款是按照购房合同而非网签合同，往往还会另行签订一份报税协议；第二种情况则是网签合同的房价低于购房合同，目的在于降低纳税金额。

  （2）购房主体方面的阴阳合同

  在此类合同中，买方往往因为不具有房产所在地的购房资格，故会在购房合同中约定买方可以要求卖方将房屋过户至买方指定的人名下。故在办理网签过程中，网签合同上的主体就会发生变更，原买家与实际购房主体不同。

  除此以外，还有目的方面的阴阳合同，如名为卖房实为借贷、名为买房实为骗取贷款甚至以买房为名义炒房的合同中，当事人之间甚至可能没有成文的“阴合同”，而只是通过实际履行表达真实意愿。这种情况较为复杂，本文仅限于探讨双方确实出于真实的房屋买卖目的而签订的阴阳合同，故不涉及此种情况。

  阴阳合同的效力之争

  合同法第五十二条明确规定了合同无效的几种情况，包括：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。在办案实践中，当事人以阴阳合同进行抗辩的事由也在这几种情况之列，或主张签订阴阳合同是为了逃税、骗贷而损害了国家、银行的利益，或认为签订阴阳合同有违政府的调控政策。

  目前，我国法律并未明确规定阴阳合同应当无效，而房地产调控政策仅限于地方政府的规范文件。因此，对阴阳合同的效力判断更多涉及是否具有非法目的（如逃税）或者损害国家或第三人利益问题。然而作为裁判者如何查明相关问题并作出认定？在这个问题上，法院在司法实践中存在“两合同均无效说”、“阳合同有效说”和“阴合同有效说”三种，其中又以“阴合同有效”为司法界的通说。