政策解读：房地产税归为地方税种有何影响

当前将房地产税归为地方税种，有助于科学合理地协调好中央地方的财政分配比重，通过直接税制改革逐渐实现一级政府一级独立财税权，并使分税制下各级政府的共享税逐渐退出历史舞台。

房地产税前行的脚步虽总在不经意间停顿，但也总能在面临匿声中又重新站回舞台中央。消息显示，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成，并作为地方税源的重要补充，全部税收收入划归地方，由各地方税务局征管。

房地产税业已纳入十二届全国人大常委会五年立法规划，且曾在上海和重庆有过大张旗鼓的试点。不过，终因这一税种牵涉到各级政府在财政收入方面的调整，及对楼市面临的复杂影响等，一度进展不顺。

现有的房地产税只整合房产税和城镇土地使用税，而暂未将契税、土地增值税、耕地占用税纳入其中，这种小改的好处是有助于减少改革阻力，让房地产税起步。但不利之处也需指出，就是容易给房地产税的顺利推进带来难度，如未将土地增值税等纳入新的房地产税，将使未来计征房产原值总额的税基面临很多不确定性。因为房产市值是一个动态要素，其随着房价的变动而变动，也将随房租收入的变化而变动（房产现值可看作房租的跨期贴现），而土地增值税等起先就未纳入，对房地产税来说是不完备的。

房地产中，地上附属物的价值是因折旧的存在属于边际递减的，而土地则基于经济发展、区位布局和公共配套设施等的完善和优化，才是真正存在价值边际报酬递增现象。显然，若新整合的房地产税因土地增值税而未能被纳入，而将土地这一要素变量排除在外，将房地产税归类为财产税无疑是有点牵强的。房地产税更多是一种税种整合，且只是在计征方式上转向房产的保有环节。

当前将房地产税归为地方税种，有助于科学合理地协调好中央地方的财政分配比重，通过直接税制改革逐渐实现一级政府一级独立财税权，并使分税制下各级政府的共享税逐渐退出历史舞台。

当前房地产税知易行难的另一个现实障碍是对房市影响的担忧，因为若通过新整合的房地产税，将先行集中在开发和销售环节征收的房地产相关税费，转移到房产保有环节，将客观上增加房产的持有成本，并增加房产的成本，这对正处于产能过剩的房地产行业而言，无疑是不利的。随着包含房地产税的房租边际收益持续走弱，者将会出售囤积的房产以变现，进而使房价承压，而房价持续走弱会增加金融风险。

不过，国内房价的理性回落实际有助于供给侧改革，为创业创新提供相对友好的环境，亦即房价的理性回归会降低整个经济社会的运营成本和市场交易成本，这将在一定程度上降低的边际成本，并提高的边际收益，降低创新创业者的创新活动成本，提高经济社会资源的优化配置。

当然，房地产税改革的推动，很大程度上取决于房地产税对房市承压的边际成本与对促进供给侧改革的边际收益之比，以及决策层的改革果敢和食利阶层与新技术变革阶层对政策的影响程度。房地产税推出的边际成本过高，食利阶层在政策抉择中的影响力过大导致过高的路径依赖张力，那么房地产税就将是一场忐忑的持久战，对此我们当做好耐力准备。

□刘晓忠（越秀金控金融研究所）