沈阳出台房产去库存大学生零首付买房被叫停

    《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》3月1日发布。该意见提出对个人购买住房给予奖励政策、加大住房公积金贷款支持力度、降低二手住房交易税费、鼓励农民进城买房居住等22项举措。其中，支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的措施最受关注。业内人士对中国证券报记者表示，沈阳人口流失情况比较严重，出台此类政策，是希望实现人口结构优化和去库存两个因素进行并轨操作。

    应对人口流失

    意见提出，对个人购买住房给予奖励政策。凡个人购买住房契税税率超过1%的部分，市区两级财政给予补贴。意见强调，加大住房公积金贷款支持力度。已取得商品房预售许可证的，即可申请办理住房公积金贷款。首次申请公积金贷款最低首付比例降至10%。家庭或个人可以使用住房公积金同时贷款购买两套房，第二套房贷款的最低首付比例为20%。实行“认贷不认房”政策，前次贷款已还清，再次申请贷款的视为首次申请。最高贷款额度提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元。

    意见还提到，降低二手住房交易税费、鼓励农民进城买房居住等。其中，最受关注的为支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。意见提出，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。

    研究院智库中心研究总监严跃进接受中国证券报记者采访时表示：“沈阳出台此类政策，实际上是希望实现人口结构优化和去库存两个因素进行并轨操作。沈阳目前人口流失的情况比较严重，而通过鼓励一些大学毕业生积极购房，这使得沈阳后续人才流动会相对稳定，使得后续在促进住房消费的同时，也会使得人才结构等得到实质性改变。”

    严跃进说：“此类奖励也使得大学生后续的工作等更加稳定，从住房需求角度看有积极的一面。另外，也使得后续整个住房交易更加活跃，进而使得一些郊区楼盘可以获得更大的去库存效果。”

    沈阳一位长期关注地方经济发展人士对中国证券报记者表示：“东北经济表现不好，关键是人口红利的缺失。而经济结构转型需要人才积累，沈阳推出的政策未来有望解决毕业生住房问题，从而把人才留住，长期来讲有利于经济发展。”

    需要提防风险

    不过，业内人士也对中国证券报记者指出这一政策背后的风险。严跃进表示：“对于此类零首付的做法，也要提防一些购房风险。尤其是大学毕业生的收入水平不稳定，住房需求可能也不稳定，盲目放松政策，可能也会使得市场交易风险增大，各类房贷背后的风险增大，这都是后续市场需要提防的风险。”

    中原地产分析师张大伟指出：“沈阳房地产去化周期处于全国最高的几个城市行列，出台刺激政策有必要。”从沈阳的市场情况看，零首付蕴涵了巨大的市场风险。沈阳整体经济趋缓，而刚毕业的收入稳定性差，这种情况下，即使房价不跌，对于银行来说也是巨大的风险源头。”

    不过，严跃进指出：“零首付政策的推出，如果各个环节比较慎密，那么风险还是可以控制。此次零首付政策是针对毕业大学生而出台，对于此类购房者来说，通过零首付能够让其在工作期间积极购房，进而稳定就业条件。而对于大学生的就业等环节，可以通过各类包括征信系统等约束其违约，此类群体的零首付政策下可能会比较理性，减少违约的情况。”